Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje
Geplaatst op: 08-03-2024, 13:21:01
Vanaf 1 januari 2024 is het energielabel belangrijker geworden voor de koopwoningen. Hoe hoger het energielabel, hoe hoger de maximale hypotheek die op het inkomen gekregen kan worden.
Bij koopwoningen met een energielabel A en B gaat het hier over een bedrag van €10.000. Koopwoningen met energielabel E, F en G zijn minder in trek maar hebben wel de mogelijkheid om energiebesparende middelen mee te nemen boven de maximale hypotheek. Het betreft hier dan een bedrag van €20.000.
Hierbij merk ik op dat de regels bij een hypotheek met NHG anders zijn. Bij NHG kan maximaal 6% van de koopsom mee worden genomen als energiebesparende middelen.
|
Energielabel woning |
Hypotheekbedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten |
Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten voor energiebesparende middelen |
|
E, F, G |
€0 |
€20.000 |
|
C / D |
€5.000 |
€15.000 |
|
A / B |
€10.000 |
€10.000 |
|
A+ / A++ |
€20.000 |
€10.000 |
|
A+++ |
€30.000 |
€10.000 |
|
A++++ |
€40.000 |
|
|
A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar |
€50.000 |
|
Opmerking: Bovenstaande bedragen zijn van toepassing bij een hypotheek met een duur van 30 jaar. Bij een kortere duur zijn de bedragen lager.
Gerommel met energielabels
Nu het energielabel belangrijker is geworden, is de vraag hoe betrouwbaar de afgegeven energielabels zijn. Volgens de Rijksoverheid zijn er de afgelopen jaren foutieve energielabels afgegeven. U moet dan denken aan woningen die bijvoorbeeld energielabel D verdienen, maar C hebben gekregen.
Het gaat dan om een leuk percentage foutieve labels:
- Voor 2021 was 10% van de energielabels foutief
- In 2021 was 15,7% foutief
- In 2022 was 8,0% foutief
Als we even rekenen dan is gemiddeld 1 op de 10 energielabels niet goed afgegeven. Minister de Jonge kreeg hierover de volgende vraag:
Kamervragen over woningen met Energielabel A
Vraag:
Kunt u aangeven hoe het mogelijk is dat woningen een energielabel A hebben toegekend gekregen, terwijl deze woningen in de praktijk niet goed geïsoleerd zijn, er sprake is van tocht en schimmelvorming?
Antwoord:
Het artikel geeft de indruk dat deze energielabels mogelijk incorrect zijn, aangezien er geen isolatie aanwezig zou zijn die wel op het energielabel is aangegeven. Dit is vanzelfsprekend zeer onwenselijk. Voor energieadviseurs gelden strikte regels voor het meenemen van isolatie: de adviseur dient bewijslast als foto’s, bouwtekeningen en facturen te documenteren.
Het energielabel is een integrale weergave van de energieprestatie van de woning. In het energielabel worden naast isolatie ook de installaties meegewogen, zoals zonnepanelen en de verwarmingsinstallaties. Een energielabel A is echter vaak niet mogelijk zonder voldoende isolatie. Dan is er zeer veel duurzaam opgewekte energie op de woning nodig om toch een label A te krijgen.
Verder onderzoek naar deze woningen en de onderbouwing van het energielabel is nodig om te achterhalen wat de exacte oorzaak is.
Bron: Rijksoverheid
Het is natuurlijk schrijnend dat er gerommeld wordt met energielabels. Het levert in ieder geval geld op, want een hoger energielabel betekent een hogere prijs voor een koopwoning. Volgens de kenners is het volgende van toepassing:
- Energielabel A heeft globaal 13,3% hogere verkoopprijs dan energielabel G
- Energielabel C heeft globaal 7,9% hogere verkoopprijs dan energielabel G
\'Gedwongen\' verduurzaming
Het verhaal wordt nog leuker. Hoe kunnen we huizenbezitters zover krijgen dat ze gaan verduurzamen? Veel huizenbezitters zitten er helemaal niet op te wachten om veel geld uit te gaan geven om hun koopwoning te verduurzamen.
Het is niet mogelijk om huizenbezitters te dwingen dit te doen. Het is wel mogelijk om de regels zo te wijzigen dat huizenbezitters wel gaan verduurzamen.
Allianz heeft per 1 maart 2024 bijvoorbeeld besloten om geen hypotheken zonder NHG meer te verstrekken aan huizenbezitters als het energielabel lager is dan C. Een uitzondering hierop is: een verplicht bouwdepot met betrekking tot verduurzamen waarbij het energielabel weer C of hoger gaat worden. Let op: dit dient door een taxatierapport aangetoond te worden.
Ik ben zeer benieuwd hoe taxateurs dit gaan omschrijven en regelen in een taxatierapport. In de wandelgangen horen we al geluiden dat meer banken Allianz gaan volgen.
Als alle banken in Nederland dit gaan doen, dan krijgen we onverkoopbare woningen. Ik verwacht dat diverse banken met andere maatregelen gaan komen, namelijk een hogere hypotheekrente als het energielabel lager is dan C. Bovendien kunnen banken strengere eisen gaan stellen aan het energielabel.
Dit zou kunnen betekenen dat woningen met een energielabel van bijvoorbeeld A zakken naar energielabel D. In dat geval zal de eigenaar moeten gaan verduurzamen zodat zijn/ haar energielabel weer hoger wordt.
Verhuizen en energielabels
Deze maatregelen kunnen ook een probleem veroorzaken voor huizenbezitters die willen verhuizen. Het is verstandig dat zij vooraf uitzoeken welk energielabel hun woning heeft. Is het energielabel lager dan C, dan kan dit gevolgen hebben voor de verkoop.
Hetzelfde is van toepassing voor de nieuwe woning die gekocht gaat worden. De verhuisregeling die iedere bank nu heeft kan wel eens voor grote problemen gaan zorgen als de banken deze ook gaan veranderen. De lage hypotheekrente kan dan niet meer worden meegenomen naar de volgende koopwoning.
De komende maanden zal blijken welke banken Allianz gaan volgen en welke banken met andere maatregelen gaan komen. En ik ben zeer benieuwd hoe makelaars de huizenbezitters gaan waarschuwen als zij worden ingeschakeld bij een aankoop of verkoop van een woning. Ze zullen goed rekening moeten gaan houden met wat de banken gaan doen.
Bron: column van 8 maart 2024 van Jos Koets op www.iex.nl